La règle empirique que la plupart des gens l'utilisent lors de l'examen du coût de l'achat de biens ou de Mallorca en Espagne est de 10% et est payé par l'acheteur. En règle générale, ce pourcentage exact, mais a pris un certain nombre de personnes quand il a été présenté dans la fourniture de fonds à compter de la demande. La raison en est que 10% ne s'applique pas à tous les «biens», cela dépend vraiment de ce que vous achetez.
Il existe 4 grandes catégories en grosso modo ce que je qualifierais de marché de l'immobilier résidentiel à Majorque et les coûts peuvent varier légèrement dans chaque. De loin la plus grande de ces catégories (certainement à Majorque) est la revente au marché résidentiel et c'est là que les 10% provient. Alors laisse regarde la distribution:
-- 7% Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales (Property Transfer Tax)
-- Frais de notaire
-- Cadastre Fee
-- Lawyer's Conveyancing Fee
-- Administration - Traitement de la NIE nombre, les taxes (normalement pris en charge par votre avocat)
-- Municipal Impuesto sobre el Valor de Incremento de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusval ¨ ª a)
Vous remarquerez que de ce qui précède, le seul que j'ai cités pourcentage est de 7% ITP (Property Transfer Tax), la raison en est que c'est le seul chiffre qui est vraiment fixe (et valable le jour de l'écrit).
Par exemple, le notaire Fee est basée sur une échelle mobile et sera tributaire du prix de vente de l'acte, le nombre d'entrées de registre sur l'acte, par exemple, un appartement avec 2 places de parking et d'une unité de stockage distincte pourrait avoir 4 Cadastre entrées, et, croyez-le ou non, le nombre de pages de l'acte. N'oubliez pas qu'il s'agit d'un acte de droit étant connu et consigné sur papier numérotées notarié qui doit ensuite être archivées et stockées.
Il en va de même pour le registre foncier, de nouveau, les différents registres auront différents frais et en outre, les frais seront sur les échelles coulissantes et tributaires de nombre d'entrées de registre comme dans le cas ci-dessus.
Les avocats honoraires sont également sur une échelle, bien que légèrement plus prévisibles, comme ils sont en droit de facturer entre 1% et 1,5% du prix d'achat. Différentes propriétés encourra des accusations différentes selon les recherches effectuées dans le registre foncier. Il peut s'agir d'une simple «preuve de la propriété", mais peut être plus complexe avec l'annulation de la dette ou d'une hypothèque, d'usufruit annulation, les droits de premier refus actuels ou précédents locataires pour n'en nommer que quelques-uns des transferts de procédures qui pourraient être nécessaires.
Les coûts d'administration sont nominales dans ce sens, mais doit être pris en compte, après tout, quelqu'un doit se rendre au ministère de l'Intérieur et de processus et de recueillir vos NIE (Numero de Identificacion Extranjero) sans lequel vous ne pouvez pas payer d'impôts en Espagne et n'est donc pas l'achat (le Document original doit maintenant être présentée au notaire par opposition à la demande qui était suffisant dans le passé).
Et puis on arrive au bon vieux Plusval ¨ ª a, toujours une épine dans le flanc, ici à Majorque. Par cette loi espagnole est payé par le vendeur pour les raisons qui sont assez simples à suivre. L'impôt est prélevé sur le "augmentation de la valeur foncière mesurable de la propriété" (valor catastral del suelo). Quelle est la valeur foncière mesurable? Tout d'abord, elle n'a rien à voir avec le prix de vente. Il s'agit du montant que vous payez votre taux annuel municipales, et il est le seul adapté à chaque fois qu'il ya une transmission du patrimoine comme un achat (mais il pourrait aussi être un héritage par exemple).
Cela signifie que, si vous êtes propriétaire d'un bien pendant dix ans, de 2 à 10 années après que vous avez acheté, vous êtes taxés sur une valeur dépréciée des terres. Ultérieurement, quand il ya une transmission, la mairie récupère ses pertes de recettes fiscales en appliquant Plusval ¨ ª a. Comme c'est le vendeur qui a eu les avantages d'une réduction des taux de facture pour les 9 dernières années, légalement ils devraient payer. Toutefois, à Majorque, il a été d'usage pour l'acheteur de payer cela (la j'ai ce que vous voulez si vous allez avoir à payer pour cela attitude). Sur une propriété de cette revente est encore si bien qu'il devient de plus en plus négociable comme les notaires commencent à s'appliquer à la lettre de la loi, et les promoteurs de nouvelles propriétés ne sont plus autorisés à passer cette taxe sur les acheteurs.
Plusvalia Alors, comment est-il calculé? Eh bien, la réponse est simple, je ne sais pas! Vous prenez le taux de réception à la maison communale, la dernière date d'achat / patrimoine transfert, la date effective ou prévue de l'actuel prix d'achat / vente, et ils vous dire combien est due. Il s'agit d'un complexe calulation basé sur le nombre d'années depuis le dernier transfert et / ou de transfert partiel, le taux d'inflation qui précède, la réévaluation et recalification de la terre et probablement plus.
Le fait est, il est très difficile de dire à 10% avec n'importe quel type d'exactitude, mais en règle générale il s'agit d'un bon guide et sauf dans des circonstances exceptionnelles et dans la pratique de la Plusvalia, il devrait normalement être au sein de ce montant.
Alors, qu'en est-il de nouvelles propriétés à partir d'une Builder. À mon avis, la règle empirique changements, et, en général, 10,5% du prix d'achat est fixé en tant que les coûts de rachat. Voyons la ventilation et les différences clés:
-- 7% IVA (TVA)
-- 1% Actes Juridiques Documentés (Stamp Duty)
-- Frais de notaire
-- Cadastre Fee
-- Lawyer's Conveyancing Fee
-- Administration - Traitement de la NIE nombre, les taxes (normalement pris en charge par votre avocat)
Municipal Impuesto sobre el Valor de Incremento de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusval ¨ ª a)
Il existe deux différences essentielles ici, l'une étant que le principal impôt étant perçu est la TVA et le second étant la DJA (droit de timbre) qui est engagée lorsque vous achetez une nouvelle propriété. Bien que la TVA sur l'achat d'une nouvelle propriété est facturée à la même quantité de 7%, elle est versée à l'entreprise de vente contre une facture avec TVA, et non au revenu de l'intérieur.
Le droit de timbre est la raison pour laquelle je cite 10,5% car il s'agit d'un notable et mesurable coût supplémentaire. Pourquoi alors ne pas citer de 11%? Et bien, normalement, les transferts de charges devraient, dans le bas de l'échelle comme ici, aussi longtemps que tout est en ordre avec les perquisitions, la procédure devrait être assez simple. Comme je l'ai mentionné plus tôt, les notaires sont désormais insister pour que le Plusval ¨ ª a est payée par le vendeur comme pour la loi et à juste titre. Imaginez un constructeur qui se vend 100 appartements, est que beaucoup de la taxe qui est passé à une deuxième partie!
Et cela nous amène à des catégories 3 et 4, qui sont des parcelles de terrains. Oui, les deux catégories sont du même type de propriété mais ce qui est essentiel ici, certainement en termes de coûts, est la propriété de la parcelle. Je ne vais pas vous donner une ventilation complète des différences car elles sont similaires aux deux exemples ci-dessus, donc voici la différence.
Si le propriétaire de la parcelle de terrain que vous avez l'intention d'acheter est une Personne - "Persona Fisica" - puis la transaction encourt les mêmes coûts, comme si vous étiez à l'achat d'une propriété résidentielle revente, soit à peu près 10%. Le plus grand facteur à l'origine de ce cours d'ITP (taxe de transfert de propriété) d'être perçue au taux de 7% et les autres charges étant la même.
Si toutefois, le propriétaire de la parcelle de terre est une entreprise - "Entidad Juridica» -, alors la transaction doit encourir IVA (TVA). MAIS, et c'est un grand MAIS, il n'est pas considéré comme un transfert de patrimoine, et non un terrain commercial transaction, car il n'ya pas de patrimoine (maison, habitation), sur la terre, si la TVA est facturée à 16%. Cela rend le coût total d'achat nettement plus que les 10%!
Mon conseil, de savoir ce que vous achetez et qui vous l'acheter avant de vous rendre tout genre d'engagement (financier), surtout quand il s'agit de parcelles, rappelons-le, un inattendu 16% de TVA pourrait mettre le projet de loi sur la propriété de votre Budget et signifie que vous perdez votre dépôt. Toujours utiliser une réputation agent immobilier et d'obtenir un bon avocat pour faire votre conveyancing.
Une dernière note, le ci-dessus sont des coûts engagés lorsque vous achetez un bien, cela ne couvre pas les coûts de l'emprunt / financement de l'achat d'une hypothèque espagnol. Mais plus que sur la prochaine fois.